PREVISÃO DE MUDANÇA NA ECONOMIA TRAZ BOAS EXPECTATIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

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Agora que uma mudança de rumos do governo se materializa a olhos vistos – com a votação do impeachment neste domingo na Câmara –, é hora e vez de verificar os impactos no mercado de imóveis.

Este é um dos setores que mais tendem a se beneficiar desse processo, com base em uma análise fria dos fundamentos. E a principal razão é que também foi um dos mais prejudicados pelos seguidos erros de política econômica do governo Dilma.

 

Basta olhar este gráfico da venda de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo para entender o que estou falando…

a

As 35 mil unidades vendidas em 2015 representam uma “estarrecedora” queda de 46% sobre o pico observado cinco anos antes. Mesmo sobre o fraco ano de 2014, a perda chega a 15%.

Por outro lado, na média os preços resistiram bravamente, como pode ser verificado no próximo gráfico

b

 

Já tínhamos previsto esse comportamento. Em relatório de novembro de 2014, alertamos que os preços ficariam estáveis por um longo período e que o ajuste desses valores seria dado pela inflação.

 

Pois bem: a corrosão de preços pela inflação até o momento foi de cerca de 15%. E os impactos dessa expressiva deterioração foram sentidos de forma ampla no mercado.

 

Mas o panorama político-econômico mudou substancialmente nos últimos meses e, por isso, tivemos de ajustar nosso cenário-base. Você vai conhecê-lo nas próximas linhas.

 

Antes, no entanto, precisamos explicar de forma resumida os catalisadores dessa mudança. São três:

 

– Custo de financiamento;

– Confiança do consumidor;

– Expectativa de preços.

O custo de financiamento é essencial para determinar o tamanho da prestação dos imóveis.

 

Segundo meus cálculos, o consumidor perdeu 26,6% do seu poder de compra apenas entre o começo de 2015 e abril deste ano.

 

Com os preços dos imóveis estáveis, a forma do consumidor recuperar esse poder de compra é através da correção de seu salário pela inflação, enquanto os imóveis ficam com os preços parados.

 

Desde então, já experimentamos cerca de 15% de inflação. O que indicaria que o restante se tornaria realidade em um prazo de 18 a 24 meses.

 

Em outras palavras, poderíamos esperar, no melhor cenário, 18 meses de congelamento nos preços e nas vendas de imóveis.

 

Porém, a mudança de governo embute novas expectativas para os juros brasileiros.

 

A expectativa do mercado coletada pelo Banco Central é que os juros básicos fiquem em 12,5% ao final de 2017, o que representaria uma queda de 1,75 ponto percentual sobre o patamar atual de 14,25%.

 

Hoje, uma parte importante dos custos da Caixa Econômica Federal é determinada pela Selic. E uma queda da taxa abriria espaço para uma redução de custo do financiamento.

A queda de 1,75 ponto percentual da Selic, por exemplo, poderia representar um recuo inicial de 1,31% ao ano no financiamento. Isso significaria que a recuperação do poder de compra do consumidor para os níveis pré-crise estaria ali na esquina, em 2017.

 

O mais interessante é que essa expectativa de queda de 1,75 ponto percentual da Selic é até conservadora. Os analistas da Empiricus me confidenciaram que o viés é de baixa.

 

O destravamento do mercado pode ser mais vigoroso ainda, se nossas expectativas se confirmarem. Com isso, poderíamos ter condições para preços maiores.

 

O segundo catalisador de mudança é a confiança do consumidor.

 

Talvez esse seja o mais fácil de se perceber na prática. Vivemos uma era em que o pessimismo é contagioso. Faça um teste: sente à noite para assistir aos telejornais. Se você não ficar deprimido, meus parabéns. Porque a quantidade de notícias ruins é assustadora.

 

O índice de confiança do consumidor medido pela Fundação Getulio Vargas ilustra bem isso. Atualmente, ele flerta com o seu patamar mais baixo em toda a série histórica do indicador.

Não tenho dúvida: o processo de mudança do governo seria decisivo para alterar esse quadro. A confiança do consumidor está tão deprimida que qualquer alteração traria novas perspectivas necessárias para um retorno a um patamar mais razoável.

 

O impeachment é condição necessária e suficiente para que o consumidor volte a fazer planos de longo prazo, incluindo compras de bens de maior valor como imóveis. Ele não estará mais tão preocupado com desemprego ou com seus negócios, pois “o pior já passou”.

 

Já o terceiro catalisador de mudança é a expectativa de preços

 

Afinal, um consumidor, por mais que tenha dinheiro no bolso e não esteja preocupado com a situação geral da economia, ainda assim não tem incentivo para comprar porque tem a expectativa de queda dos preços.

 

Veja esta pesquisa feita pelo FipeZap: 58% das pessoas que têm intenção de comprar um imóvel nos próximos 3 meses dizem esperar um recuo de preços nos próximos 12 meses.

 

Em caso de impeachment, é só uma questão de tempo para o aumento da capacidade de pagamento e da confiança do consumidor, que vai encontrar um mercado de lançamentos deprimido.

 

Essas condições são suficientes para uma reação do mercado a fim de diminuir as expectativas de redução de preços, de forma a destravar o mercado imobiliário.

 

O nosso cenário-base

Pois bem: incorporamos o impeachment ao nosso cenário-base. Com isso, nossa expectativa é de que os descontos oferecidos pelas incorporadoras comecem a desaparecer rapidamente.

 

A impressão é de que o vale de descontos já ficou para trás e estamos construindo um panorama para os imóveis residenciais começarem a reagir com relação a preço nos próximos meses.

 

O grande gatilho dessa trajetória deve ser a esperada redução do custo de financiamento, acompanhando as reduções da Selic que começam provavelmente neste ano, ganhando ainda mais força em 2017.

 

Porém, não vemos espaço para grandes aumentos de preço. Nossa expectativa é de que, na média, os imóveis passem a ser corrigidos pela inflação.

 

Mas lembre-se de que o viés da Selic é da baixa e novas revisões do cenário podem tornar os investimentos em imóveis ainda mais interessantes.

 

As estratégias para obtenção de alto retorno em imóveis ficarão mais fáceis de serem executadas.

E outras estratégias em que investidores ganhavam até 100% do seu capital investido – e que eu não recomendava – podem voltar com força.

Não se iluda achando que todos terão essa mesma visão. Até esta informação chegar ao grande público serão pelo menos 12 meses. Mas aí será tarde demais.

Para quem pretende empreender ou mesmo comprar um imóvel para moradia, este é “O” momento para se posicionar, sob pena de pagar mais caro adiante.

Fonte: Empiricus

 

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